兼業大家の海外投資同好会

去年の夏から企画していた、新築計画が失敗した訳ですが
1.土地の指値が通らなかった。
2.坪数に対して入る戸数が少ない
3.震災の影響で木材や職人さんの工賃があがった。
この中で3が一番大きかったです、1戸あたり500万で建築予定が結局
1個あたり750万まであがってしまい、利回り13%を目指していたのに
結局9%になってしまって、うまくいきませんでした。
計画を始めるタイミングも重要って事ですね。

お久しぶりです。
新築計画が途中で頓挫してしまい、完全に燃え尽き症候郡
で更新さぼっておりました。
今では、競売をメインに活動しております。
昨今の銀行の貸し渋りの中でも、資金調達の重要用性を考えて
皆様と情報共有できたらと思い更新再開いたします。
ちなみに、現在の所有物件
貸家3軒
平均表面利回り20%で周っております。
こちらは、現金購入ですのでだいたい5年で回収可能です。
新築計画時や最近周った競売での資金調達時の銀行の態度
など、海外投資の情報など更新していけたらと思います。

新築を建てるにあたり、手持ちの土地に建てても農地が多いので
転用手続きが非常に面倒くさいのと地元が大東建託の一括借り上げ
で建てたと思われるアパートの建築ラッシュが続いているので地元
に建ててもいずれ家賃相場が崩壊するのが目にみえていますので、地元
から離れており、他にない差別化を図らなければならないと思いまして
海が目の前に見える土地を購入しようと購入申し込みをしました。
ここなら、2回から朝日が昇ってくる所が見えるしなにより海が目の前
なので、マリンスポーツ好きにアピールできる立地で土地も安いので
選んでみました。
1週間位で不動産屋さんから、返事があるので購入できると思いつつ現在
待機中です。

お盆休みは、不動産屋さんとかいろいろな方がお休みで特に動きが
なくごろごろしてすごしました。
物件3号を売却して、なんとなく中古の出口戦略は見えてきたような気がします。
中古は利益率は高いのですが、やはり古いのもあって購入後いきなり物が壊れたり
すると修理代金がかかり賃貸経営を圧迫します。
そこで、新築はどうかなと色々物件を調べてみましたがやはり利回りが非常に低いです。
これは、大手の会社だと一括借り上げシステムを餌にたっぷり利益をのせて建物を建てて
いるので利回りが低くなっています。
そこで、安く建築してくださる所を探して相談した所1LDK12畳の戸建てタイプで一棟500万
位で建築可能とのこと、これなら競売で一戸建てを落札して賃貸に出そうとしていたので
予算的にもあうので現在この不動産会社さんと話を進めております。

IFAから、7月の運用結果レポートが届きました。
先月がまったく変わらずだったので今月はどうかな？
と思っていたら、かなりスイッチングしたらしく結果は
合計1万5675ドルと＋675ドルとなりました。
今月はなかなかの数字を叩き出してくれました。
来月も期待したいとこです。

リフォーム終了後、入居者募集開始していた物件3号ですが
購入希望者が現れて交渉されたので、購入希望者の方に売却
しました。
豊田関係の方で、部屋を見て気に入ってくれて今月中にすぐ
決済したいとの事だったので値段は家賃1年分上乗せした額で
売却したのと税金があるのでほとんどトントンですがいい経験
になると思って売却しました。
しかし、IKEAのくるくるミラーをつけた途端の事だったので
びっくりしました。
IKEAおろるべし。

物件1号の区分マンションの入居者さんから、連絡があって部屋のクーラー
が壊れたとの連絡があったらしく管理会社から連絡があり、修理か新品に交換
か分からないが確認してみます。
と連絡があって、その後なんにも連絡がなかったのでなにもなかったのかなあ？
と思っていたら、家賃の明細書がいつものごとく届いたのですがいつもと違う物
も一緒に添付されていました。
中身を確認すると、領収書でその明細は10万円
内容は、エアコン取り付けと購入費としてと書いてありました。
これには、びっくりしました。
大家になんの連絡もなしに、しかもどのエアコンをつけたかも知らせずに
作業内容も分からずに領収書だけ送ってきたので、あまりに頭にきたので
文句をいいましたが、管理会社からは
「緊急ですからしかたないです」
の一言で終了
あまりに、非常識な対応なので管理会社の変更を考えています。

海外積み立ての月の結果がメールで送られてきました。
スタンダートライフが、積み立て額750ドルに対して980ドル
フレンズが、11000ドルに対して15028ドルです。
市況がよくなかったせいかマイナスにはなっていませんが、フレンズ
にいたっては移管してから3ヶ月積み立て額だけ増えたような状況です。
スイッチングは、しているのでこれから大きく動くと思いますが今は
待ち状態で停滞しております。

先週入札していた物件の結果がでました。
1位は最近競売で入札しまくっているといわれているやすらぎ
でした。
落札価格は、約500万で評価額の約2倍です。
ここから、ごみのかたずけとリフォームとかしたら赤字な気がしますが
知り合いの不動産屋さんに聞いたら、最初高く売りにだしておいてじょじょ
に値段を下げていってお得感を出してお客さんに売るのだそうです。
値段が下がっていても、適正価格になっただけでお得じゃないのですが
何回も下がっているので、お得だと勘違いしてしまい購入してしまう人が
いるそうです。
転売目的の業者さんが入札してくると採算度外視じゃないのか？って値段
で入札してくるので絶対勝てないですね。
競売は過熱気味なので、しばらくはなれて新しく進行中のプロジェクトに
集中しようと思います。

前回競売の入札できなかったので、先週狙っていた物件があったので
入札しました。
入札依頼だしたのに今日まで忘れてましたけど（汗）
平成5年築物件で、管理状態はごみが散乱しているので悪いですが片付けして
軽くリフォームすれば賃貸か売却で出せそうな物件です。
近隣で同タイプの戸建てが830万円で売買成立していたので、今回は320万円で
入札してみました。
最近競売自体が加熱気味なので落札できなさそうですが、落札できるよう期待
しております。